不良入居者のいない安定した満室経営を実現する方法 of 非常識な空室対策

しかし、不良入居者化のリスクが高まると言われています。

しかし、今度は、空室を解消することが難しくなります。

こうした現実を認識すると、不良入居者になりやすいと言われている層を受け入れることは、
今後、避けては通れないでしょう。
とはいうものの、不良入居者化したときのリスクを考えると、空室期間が延びても受け入れを拒否したくなります。
しかし、その入居者を拒否したところで、次にいつ入居希望者が現れるか分かりません。
次の入居希望者が、優良入居者である保証もありません。

定期借家契約による賃貸経営に切り替えることで、
稼働率を上昇させ、不良入居者のリスクを低減し、
将来の立退料の支払いをゼロとすることができます。

普通借家制度は、第二次世界大戦中の特殊な時代、
自由経済から統制経済に移行するときに、
大家の賃料決定権と解除権を奪った特殊な制度。
このゆがんだ制度が、戦後６５年を超える今も生き残っているのです。
貸したものを返してもらうのに、貸主がお金を払うことになります。

一方、定期借家制度は、

という賃貸方法です。普通ですよね。

契約どおりに家賃を払い、ルールを守ってくれる入居者には、
いつまでも住み続けてもらいます。
家賃が払えなくなったり入居ルールを守れない入居者には、
退去してもらいます。
建物は有期限の物ですから、古くなって、
これ以上安全な住環境を提供できなくなったり、修繕するよりは建て替えるほうが経済的であれば、
期限を決めて、その日までに退去してもらいます。
余裕のある退去日（契約終了日）や割安な家賃の設定をすることで、
入居者は転居のスケジュールや費用作りを計画的に準備できますから、
特に立退料も要らないのです。
普通です。

ほかの賃貸契約のケースと比べてみましょう。

レンタカーを借りました。

普通です。

レンタルビデオを借りました。

普通です。
消費者金融でお金を借りました。

普通です。
アパートやマンションの部屋を借りました。

おかしいですよね？

定期借家制度は、賃貸住宅業界関係者にとって待望していた制度ではなかったのか...

• 家賃を下げなければならない
• 契約書は公正証書で作成しなければならない
• 契約が満了すると「必ず」退去しなければならない
• 礼金を受け取ることができない
• 再契約時に更新料のような費用を請求できない
• 再契約時に敷金を新たにやりとりしなければならない
• 普通借家契約を定期借家に切り替えることは絶対にできない

以上のことから、一般的な賃貸アパートやマンションでは、役に立たないと思われています。
そのため、仲介会社も管理会社も扱おうとしません。
せいぜい、利用されているのは、次のような限られた賃貸契約です。

• 転勤で家を貸す人
• ルームシェア
• ゲストハウス

真実は次の通り

• 家賃そのまま、むしろ値上げしても貸せる
• 契約書は単なる書面でOK
• 契約が満了しても再契約して継続して賃貸できる
• 礼金も受け取ることができる
• 再契約時に手数料を請求できる
• 再契約時に敷金を新たにやりとりする必要はない
• 普通借家契約を定期借家に切り替えることは可能

定期借家による賃貸経営に切り替えたいと思っても、
５％しか普及していないものです。

専門書や専門家と思われる人でも先のような誤った認識をしていることがあります。

また実務家による情報がほとんどないのが実態です。

法律のことは条文を読めば（なんとか）分かるものの、
実際のところどうなのか？　が最も知りたいところですよね。

そこで、定期借家制度の基礎知識から募集方法、
客付業者へのアプローチ方法、
さらには普通借家から定期借家への契約切替方法について、
私が主催した東京大家塾の講座があります。

定期借家実務マスター講座は、定期借家制度の実務を学べるDVDで、
大家さんや不動産管理会社が定期借家制度を導入し、
不良入居者のいない安定した満室経営の実現をサポートします。

ほかの定期借家制度の講座と違うのは、
入居者募集・契約について実践済みの事例に基づく実務の解説であり、
さらに各種書式のデータも提供、
しかも業界ではタブー扱いされている、
「普通借家契約」から「定期借家契約」への切り替えを行なう方法まで
網羅されていることです。

どれも実践済みの成功事例を元に、体系化した内容となっています。

では、その内容をご確認下さい。

いかがでしょうか。
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居者募集・契約について実践済みの事例に基づく
実務の解説であり、さらに各種書式のデータもあり、
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ぜひ、あなたにも定期借家制度を活用して、
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実現をサポートするために、
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普及させることを優先させたいため、価格設定は悩みに悩みました。

価格に関するアンケートも行い、
40名の方からの回答とアドバイスを元に決定した価格は次の通りです。

定期借家契約による賃貸経営に切り替えることで、
稼働率を上昇させ、不良入居者のリスクを低減し、
将来の立退料の支払いをゼロとすることができます。